부동산투자전략의 이해 - 부동산 투자전략의 이해 레폿 AP

부동산투자전략의 이해 - 부동산 투자전략의 이해 레폿

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부동산투자전략의 이해 - 부동산 투자전략의 이해

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부동산 투자전략의 이해

1. 들어가며

정부의 부동산관련 정책의 흐름을 잘 타야 부동산 재테크에서 성공할 수 있다. 그리고 사회적으로 건전한 한 시민으로서 떳떳한 마음도 지닐 수 있다. 5.31 지방선거 결과를 보고 각 신문, 방송에서 여당이 표를 많이 얻지 못한 이유 중 하나를 정부 여당의 부동산세금정책이 (국민들을) 경제적으로 더 어렵게 만들었다는 실망감 때문이라는 평가를 내놓자 여당에서는 부동산과 세금정책의 수정이 필요하다는 의견이 나왔고 정부측에서는 절대 그렇게 할 수 없다고 했다. 여당이나 정부가 당장 어떤 정책을 택하든지 또는 향후 어떤 정권이 어떤 정책을 추진하든지간에 부동산 시장을 완전히 가라앉게 하지는 않을 것이다. 그러나 이제는 국민 모두가 부동산을 투기 대상으로 생각해서는 안된다. 단기투자를 해서 큰 시세 차익을 얻겠다는 생각은 틀린 생각이다. 부동산세금정책이 그것을 허용하지 않을 것이고, 국민 위화감 조성이나 빈부 양극화 현상을 확대해서는 결코 안되기 때문이다. 이러한 부동산정책의 투기억제강화 기조에 맞춰 투자전략을 짜야하는데, 우선 부동산 투자는 자금의 투자기간에 따라서 투자대상을 달리해야 한다. 단기투자를 목적으로 한다면 되도록 환금성이나 수익성에 우선을 두고 투자해야 하고, 장기투자를 목적으로 한다면 안정성 위주로 투자대상을 정해야 한다. 이것은 부동산 건전 투자의 기본이고 상식이다. 그런데 왜 여기서 언급을 하는가하면 주변에서 이 기본원칙을 알고 있으면서도 막상 투자대상을 물색하는 과정에서 부동산 시장이 달아오른다든지 또는 냉각하기 시작하든지 하면 분위기에 휩싸이거나 혹은 부동산 중개업자가 거래 성사를 위해 온갖 긍정적인 내용으로 매입자를 설득하면 많은 초보 투자자들은 귀가 솔깃해져서 이 상식을 잠시 잊어버리고 덜컥 매매계약서를 작성하는 경우가 있기 때문이다. 거래한 부동산이 2~3년 뒤 살 때에 들은 대로 가격형성이 된다든지 환가가 원할 때 이루어질 수 있으면 다행인데, 때로는 정책이 바뀌어서 거래가 쉽게 이루어지기 어려울 때도 생기고 부동산 시장 자체가 얼어붙어서 부득이 장기간 보유하지 않으면 안되는 사태도 생길 수 있다. 때문에 투자하기로 작정하는 시점에 내 자금이 장기간 묻어둘 수 있는 돈이냐, 아니면 2~3년 내에 가용자금으로 환수를 해야하는 돈이냐를 살펴보고 환금성, 수익성, 안정성을 분석하여 자기가 구상하는 성격에 맞는 부동산 종류를 선택하여야 한다. 이때 일단 면밀한 분석 후 결정한 것에 대해서는 매매계약서 작성까지의 과정에서 특별한 케이스를 제외하고는 검토결과에 따라 결정한 부동산 종류나 자금의 크기에 대해서 마음이 흔들려서는 안된다. 막상 투자현장에서의 모습을 보면 이러한 과정이 결코 쉽지만은 않다. 결국, 재테크의 성공 여부는 자신의 마음을 얼마나 잘 통제하느냐에 달려있음을 명심해야한다.

재테크를 통해 특히 부동산투자로 부자가 되어 보겠다는 사람들에게 또 한번 꼭 당부하고 싶은 것이 있다. 그것은 너무 쉽게 돈을 벌려고 하지 말 것이며, 너무 단기간에 크게 일어서겠다고 하지 말라는 것이다. 우선 지금부터는 부동산 투자전략 중에서 투자에 실패하지 않는 기본 원칙을 크게 두가지 짚어보기로 한다.

2. 실질적인 내재가치를 지니고 있는가의 여부

관심 물건이 소문에 의해 가격이 높게 형성되어 있는 부동산은 아닌지, 또는 거품이 잔뜩 끼어있는 가격은 아닌지를 검토해 보아야 한다. 이 부동산이 나중에 정부정책에 의해 거래가 어렵게 되었을 때나 부동산 경기가 냉각되어 한동안 거래가 쉽게 이루어지기 어려울 때 등 그 상황이 변하더라도 직접 또는 타인의 힘을 빌리든지 하여 그 부동산을 활용할 수 있는 물건인지 아닌지를 따져 보아야 한다. 그 부동산이 가격만큼의 가치를 지니고 있다면 상황변화에 따라 시세가 떨어지는 경우가 생기더라도 시간이 지남에 따라 반드시 반등하게 되어있다. 그러면 실질가치를 어떻게 따져볼 수 있는가? 우선은 발품을 팔아 대상 부동산에 대한 진실된 내용을 직접 파악해 보아야 한다. 그리고 관공서에 들러 각종 사실 확인에 필요한 공부(公簿)를 떼어 짚어보고 담당 공무원을 통해 여러 가지를 물어보고 확인해 보는 방법이 제일 효과가 있을 것이다.

3. 미래가치의 여부

부동산을 매입하기 위해서 현장에 갔을 때 지금의 상태에만 집착하면 안된다. 매입하고자 하는 종류가 토지이면 5년 뒤, 10년 뒤 그 땅 주변이 어떻게 변할 것인가 등 모든 정보를 동원해 파악할 필요가 있다. 주변환경이나 토지의 상태는 시간이 경과하고 정책이 바뀜에 따라 변화할 수 있고, 이럴 경우 부동산의 가치는 엄청나게 달라질 수 있다. 대부분의 사람들은 지금 당장의 주변 모습이 안좋으면 사고 싶은 마음이 달아나 숨은 보물을 그냥 지나치고 마는 경향이 있다. 아파트를 구입하고자 할 때도 당장은 교통사정이 좋지 않아 출근 때 애를 먹더라도 2, 3년 안에 새로운 길이 나거나 전철이 연장되는 경우가 대부분이다. 결국, 길어도 3년이면 상황이 많이 달라져서 그 지역의 아파트가 여타지역의 아파트보다 상대적으로 가격 상승폭이 커질 수 있다는 얘기다. 그러니 당장은 출퇴근 때 고생이 되겠지만 내일의 희망을 위해 힘들고, 시간이 조금 소요되더라도 미래의 가치가 더 많이 올라갈 수 있는 부동산을 매입해야 한다. 간단한 예를 들었지만 어떠한 부동산 상품이라도 현재의 가치에 지나치게 동요돼서는 안되며, 좀더 멀리 바라보는 장기적인 안목과 시각이 필요하다.

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자료제목 : 부동산투자전략의 이해 - 부동산 투자전략의 이해

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